マンションをリノベーションして住もうとした時、気になるのは建物の寿命です。建物の寿命とはどのくらいあるのでしょうか。そもそも、建物の寿命を考える時、「物理的な寿命」なのか「心理的な寿命」なのかという点でも違ってきます。
素人が見て簡単にわかることではありませんが、基本的な知識だけでも知っておいて損はありません。



建物の寿命には、コンクリートなどの劣化が進んで住むには危険という「物理的な寿命」と、そろそろ古くなってきたから新しくしたいという「心理的な寿命」の二種類があります。

まず、物理的な寿命についてですが、建物自体の寿命は60年と思っている方が多いかもしれません。これは、固定資産税の減価償却費を算出する上での建物の耐用年数が、60年であったことからそのイメージが強いのではないでしょうか。（※現在は、税制改革により耐用年数は47年となりました）
しかし、コンクリート自体の寿命は、十分に100年を超える耐久性があるという研究例もあり、管理がしっかりされていれば60年以上たっても十分に住み続けることが可能です。実際に、日本初の民間分譲集合住宅である「四谷コーポラス」は、現在築60年ほどです。この四谷コーポラスは今もまだ人気物件として存在しております。

逆に、気持ちや快適さを求めた「心理的な寿命」ですが、これは、人それぞれの価値観で大きく違ってくるため、一概には言えません。30年で古いと感じる人もいれば、50年経った建物に愛着やカッコよさ、心地よさを感じる人もいるためです。

また、現在日本で建替えが実施されたマンションの多くは、建物の劣化による寿命であることは少なく、配管設備の劣化による建て替えの方が多く起きています。
これは、建物より配管設備の寿命の方が短いために起こります。配管設備だけの工事ができる造りであれば良いのですが、それが不可能なマンションも多いため、建物ごとに取り壊して建て替える必要性が出てきています。

こうしたマンションの建て替えに関して注意が必要なのは、マンション住民同士で建て替えの検討がなされるかどうかということです。マンション住民の何割以上が賛成しないと建て替えができないといった規定もあるので、実際には建て替えすべきであっても、なかなか工事ができないといった例もあります。

また、修繕費の積立が計画的に行われているかどうかもチェックしておきたいものです。マンションの寿命は入居者自身がつくりあげていくものとも言われており、適切な維持管理ができないマンションは長生きできません。空室の増加によってマンションの管理費や修繕積立金が十分に集まらなくなれば、結果的に建物の寿命は縮まる可能性が高くなります。
建物に対し妥当な修繕計画がなされているか？それに見合う積立が計画的に行われているかどうか？をチェックしておくことによって、購入後に大きな費用を支払わなければならないというリスクは回避できます。

維持管理がしっかりとされているマンションであれば安心です。使われているコンクリートの質が高く、日頃からきちんとメンテナンスされており、人気の立地で入居率が高いマンションであれば、物理的には少なくとも100年以上はもつといわれています。

素人が見ても建て替えが必要かどうかといった寿命は簡単にはわかりません。古い建物であれば、配管設備の寿命に伴う建て替えの可能性も高くなりますが、配管設備だけを交換できるマンションも増えていますので、この先何十年も住み続けることを考えると、こうした造りについても知っておく必要があります。

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