マンションの高さによってどのような違いがあるかご存知でしょうか。どちらの場合もメリットデメリットがありますが、その良さを知って選択する基準にいてみるのもオススメです。



低層マンション、高層マンションという呼び方をしますが、実は明確な定義はありません。概ね低層は2〜3階建て、3〜5階建てを中層、6階建て以上を高層、20階以上のものを超高層と呼ぶことが多いとされています。それぞれの特徴を見てみましょう。


◆ 低層マンションの良さ
低層住居専用地域には、中層以上の建物が建てられないという基準があるため、必然的にこの地域にあるマンションは低層マンションとなります。高さ制限が設けられているので周囲に高い建物がなく、日当たりが確保できるといった魅力もあります。
そしてそのような地域の多くは住宅地であることが多いことから、閑静な住環境であるケースが多くなります。
また、住宅の他、学校や保育園、寺院、図書館、老人ホームなど特定の建物しか建築することができないため、防犯面での安心度も高いと言えます。
住民が少ないので、顔を覚えやすい、エレベーターを使わず階段で上り下りできる高さなので、万が一の時にも安心といったメリットもあります。
買い物やゴミ出しといった外出も比較的しやすいのも低層ならではでしょう。


◆ 高層マンションの良さ
駅前のような商業地域では高さ制限がないため、高層マンションを建てやすく従って利便性が良いことがメリットとして挙げられます。利便性が良いということは、資産価値も高いということになります。また、眺望の良さは高層ならではの最大のメリットと言えます。毎日、広々とした景色を見渡せるのはなんとも気持ちのよいことでしょうか。また、高層であるために風通しが良いのも特徴です。夏場の地上熱も届きにくいので、過ごしやすい環境であるとも言えます。
高層マンションのほとんどは規模が大きく、共用施設が充実していることや24時間管理人が常駐しているケースも多いので防犯面でも安心です。

◆ 中層階は?
低層と高層の中間である中階層はどうでしょうか。
日差しの入り具合や眺望はある程度確保できる点がメリット。しかも、上階より比較的価格も低いため、手が届きやすいと人気もあります。

低層・中層・高層と高さの種類だけでなく、毎日の生活の中で何を優先したいかを家族で話し合うところからスタートしてみてはいかがでしょうか。

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マンションの構造は大きくわけて「ラーメン構造」と「壁式構造」の二つがあります。二つの組み立て方の違いにはどんな特徴があるのか、購入前に知っておきましょう。



◆ ラーメン構造
鉄筋コンクリート造や鉄骨造としてよくある工法で、柱と梁で建物を支える造りです。接合部分は溶接で結合させます。壁式構造に比べると、造りそのものは地震には弱いと言えます。しかし、要となる柱の素材によっては耐震性をあげることも可能です。
鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート、鉄骨とあり、中低層・高層・超高層の建物により使い分けられています。それぞれに工期・コスト、耐震などの面で違いがあります。
鉄筋コンクリートは、鉄筋を組んで型枠を造り、その型枠にコンクリートを流し込んで固めます。鉄筋とコンクリートの弱点をお互いに補い合う形で強度を増しています。
鉄骨鉄筋コンクリートは、鉄筋コンクリートの芯となる部分に鉄骨を入れたものです。鉄筋コンクリートに比べ強度は高く、柱は細く造ることができます。
鉄骨造は柱や梁に鉄骨を使います。鉄筋コンクリート造より大空間を造ることができます。


◆ 壁式構造
名前の通り壁で支えているのが壁式構造です。壁、床、天井の6方向の面で建物を支えます。地震の際、振動を全体で受けるため揺れが伝わりにくく倒壊しにくいと言われています。
また、柱や梁がないので、室内空角が広く使えるという利点があります。マンションの場合、壁はコンクリートで造りますので、冷暖房効率や防音効果も高いです。


◆ リノベーションと構造
地震に強い壁式構造ですが、壁そのものが建物を支える役目を持っているため、取り壊すことができません。
つまり、リノベーションできないのが壁式構造です。
一方、ラーメン構造は、柱と梁が基本的に建物を支えるので、壁をぶち抜いて空間をつなげるなど大胆なリノベーションが可能です。

中古マンションを探す上で、この構造を知っておくことは重要です。
間取りの変更など大掛かりな工事となるリノベーションは、壁式構造のマンションではできないのです。
いくら、立地や価格など理想の物件であっても、壁の取り壊しや換気扇や水回りといった配管の移動が必要な工事ができない造りではリノベーションできないということを覚えておくとよいでしょう。



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あなたがもし、家を手に入れようしていて新築にしようか、中古物件にしようか迷ってるとしたら、リノベーションをオススメする5つの理由をまず読んでみてください。新築に劣らない素敵な理由があるのです。



◆ 立地
中古物件の良さの一つに立地の良さがあります。理由は簡単です。すでに多くの建物が建っている現代で、理想の立地に空き地などないからです。
20年、30年前の日本には、空き地がたくさんありました。そこにマンションが多く建てられていきましたので、そのマンションは今中古物件として存在しているということです。都心に近い、最寄駅が近い、アクセスが良い、学校や商業施設が近いといった理想の立地に建っているのが中古マンションであるケースが多いのもうなづけますね。

◆ 価格
限られた予算の中で自分たちが思い描く生活スタイルを手に入れるためには、購入費用をおさえ好みのデザインや設備を取り入れたリノベーション費用をプラスするという考え方は最近人気です。

◆ 資産価値
不動産を資産として考える方もいらっしゃるでしょう。また、ライフステージによっては後に売却するケースも考えられます。その際に資産としての価値が高ければ、当然売却価格も上がります。
高く売れれば、住み替えの予算にも余裕が生まれます。あるいは、子供達に残す意味での資産という考え方もあるでしょう。
日本における住宅の資産価値は、住み始めた瞬間からものすごい勢いで下がっていきます。20年でその価値は0になると言われています。つまり、新築で買っても20年で価値は0。だったら、中古物件を購入しうまく資産として運用した方が賢いと言えます。

◆こだわりの住空間
リノベーションの最大の良さは、自由設計にあると言っても過言ではありません。水回りなどの設備はもちろん、壁や床の材質、こだわりの家具にあわせた雰囲気、そして間取りまでとことんこだわることが可能です。
お気に入りの家具が一つあるだけで満ち足りた幸福感を感じることもあります。しかし、部屋の雰囲気にあわないとがっかり…。リノベーションなら、家具に合わせたりライフスタイルに合わせたり自由に設計可能です。

◆ エコ
快適な暮らしをしながらも、光熱費など日々の生活にかかるランニングコストをおさえられたら、より楽しい毎日になります。窓やドア、壁や床など外気温を遮断できるものに取り替えるだけでも冷暖房費の削減につながります。また環境に配慮した暮らし方、家族の健康を第一に考えた暮らし方などが注目されている昨今。リノベーションならエコな暮らしも実現できます。

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日差しがたっぷりと降り注ぐ南向きのリビングは、多くの人が憧れる間取りではないでしょうか。しかし、必ずしも南向きの物件が良いとは限らないのです。場合によっては北向の良いケースもあります。今回は、方角についてご紹介します。



◆ 南向きのメリットとデメリット
南向きの物件の一番の良さと言えば、日当たりの良さではないでしょうか。休日にゆったりと自宅リビングで過ごすのに、日差しがたっぷり入り明るい部屋は居心地が良いものです。
室内に置く観葉植物もよく育ち、生命の育みを感じるのも良いものです。
また、冬などは暖房の節約にもつながりそうですし、洗濯物も良く乾きます。
デメリットとしては、夏場の暑さです。冬暖かい分、夏は暑いのは当然です。また、朝日が差し込まない点もデメリットの一つと言えるかもしれません。


◆ 北向きのメリットとデメリット
北向きは暗いというイメージを持つ方も多いかもしれませんが、実は直接太陽光を受けないため一日中安定した採光が入り込むのです。画家や写真家といった職業の人のアトリエは北向きであるのはそのためです。
大きめの窓であれば、北向きでも十分に光が入りますし家具などの日焼けも少なくて済みます。夏場は室温の上昇を抑えることもできます。
また、人気がないため物件の価格が安いという点もメリットと捉えることもできます。
デメリットは、冬の寒さや日光を好む植物が育ちにくい、洗濯物が乾きにくいといった点。

◆ 向きにこだわるよりライフスタイルを重視
確かに南向きの物件は明るく過ごしやすそうです。しかし、周囲に高い建物があって十分に光がはいらない場合もありますし、間近に建物があればプライバシーが気になって年中レースのカーテンを開けられないなどというケースもあります。
南向きが人気のためその間取りを増やした結果、間取りが限られてしまい、使い勝手がよくないといったものもあります。
東向きで朝からたっぷり日差しを浴びて1日を元気にスタートするという考え方もあれば、安定した光で静かに過ごすことができる北向きを選択するのもありでしょう。
住む人のライフスタイルにや家族構成によっては、南向きばかりに気をとられる必要はないはずです。
もし、南向き以外の物件であっても、ライフスタイルに合わせたリノベーションをすることで、より快適な住空間を作ることも可能です。デメリットと感じることをメリットにする。それこそ、リノベーションが本領発揮できるというものではないでしょうか。


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マンションには管理費、修繕費というものがあります。この金額は、物件によって大きく違う場合があるのをご存知でしょうか。支払うお金は、できるだけ安いほうがいいと思う方もいらっしゃいますが、実はこの金額が安い物件は危険な場合があります。


マンションを購入する時にかかる費用がイニシャルコストだとしたら、管理費・修繕費はランニングコストと言えます。ランニングコストは建物や設備を維持するために必要になる経費のことで、長期に渡って支払続けます。
毎月支払うとしたら、高いよりは安いほうが家計にも響きません。しかし、同じランニングコストでもできるだけ費用を抑えたい光熱費などと違い、管理費と修繕費は安ければ良いというものではありません。

◆管理費・修繕費とは
管理費の主なものは、管理人の人件費・エレベーター等共用設備の保守維持費や運転費・共用部分の火災保険料・管理組合の運営費などです。修繕費は、長期修繕計画に基づいて算出された修繕のための積立金です。
管理費は大きな変化はありませんが、修繕費は築年数が経過するほど高くなっていきます。それは、建物自体の劣化が進み修繕費用も高くなるからです。
修繕費は長期計画の元に積立られていくものなので、もし月々の支払が安いと、いざ修繕が必要になった時に必要な金額がプールできていないということになります。
もし、それでも修繕しなければならないとしたら、不足分を住人から徴収する、あるいは銀行から融資を受けるというケースもあります。もしそんなことになれば、利息まで住人が負担することになるのですから、最初から積み立てておいたほうが良いのです。

◆ 妥当な金額とは
マンションの構造や規模によって管理費・修繕費には差がでます。基本的には、小規模マンションより大規模マンションのほうが金額は安くなります。
住人の数が多い分、負担額が下がるからです。とはいえ、大規模マンションになると共用施設が多い、豪華な施設がついている、維持管理のための人件費等に費用がかかるなどの理由から高い管理費が必要になるケースもあります。
一般的には100〜150人程度の規模のマンションが管理費・維持費は割安に抑えられるという傾向も強いようですが、物件によって変わってくるので一概には言えません。
ちなみに、各戸の負担額の算出方法は専有部分の床面積の割合から割り出されます。

◆ 中古物件なら確認しやすい
新築物件と違い、中古物件を探す時は管理体制が見えるので、その意味で言うと判断しやすいかもしれません。
管理費・修繕費が物件に見合った金額であるかどうかは、きちんとした管理がなされているかの目安になります。日常的な管理や長期に渡った修繕計画がきちんと予定されているのであれば、安心して暮らせますね。
管理費・修繕費が高いか安いかということよりも、建物のに見合った修繕費が積立られているか、築年数に応じた対応をしているかを見極めることが大切です。



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中古のマンションを購入してライフスタイルにあったリノベーションで理想のマイホームを手に入れたいと考える人も多いと思います。
中古マンションといっても、築年数や立地など条件は様々。中でも、マンション自体の規模の大きさも考慮のポイントになります。それぞれのメリット・デメリットはどんな点があるか考えてみてはいかがでしょう。


◆ 大規模マンションのメリットデメリット
総階数が20階以上となる高層タワー型と複数の住宅等が並ぶ多棟型があります。どちらも100戸以上となる多くの人が住むマンションです。
タワー型のメリットは、好立地と眺望と言えます。広い土地を確保できない反面、既に周囲に多くの建造物がある人気のエリアであることが多いのです。
都心に近く通勤通学に便利なエリアであったり、周囲に商業施設が多く生活の利便性が高いという特徴があります。
また、目立つ建物であるためランドマークとして広く認知される可能性が高いことや、立地の良さから資産価値も高く維持しやすいという点もメリットといえるでしょう。

多棟型の場合は、郊外の広い敷地に建てられるケースが多く自然豊かで環境が良いことがメリットです。
環境の良さにひかれファミリー層が多く住むので、同世代の交流も盛んです。
タワー型同様に都心へのアクセスが良いなど生活の利便性は高く、さらに広大な土地を最大限に利用した各種施設が敷地内に点在するケースが多いのも魅力です。
タワー型に比べ、修繕費が押さえられる点が多棟型のメリットと言えるでしょう。

大規模マンションのデメリットは、住人の顔が覚えられない、多様な人が住むため組合などでの話し合いがなかなかまとまらないといった点があります。
他に生活に密着した点では、ゴミ出し場所や駐車場が遠いといった点がデメリットと言えるでしょう。



◆ 小規模マンションのメリットデメリット
100戸未満の小規模マンションでは、中高層型と低層型があります。
中高層型の場合は、駅に近い好立地の物件が多数あります。比較的小さな敷地のため、都心部や商店街に近いなどアクセスの良さが高いことも多いでしょう。
共用施設がないことは多く、そうした施設を使わないライフスタイルであればかえって不要な施設がない点はメリットになります。
また、ワンフロアの戸数が少ないので、エレベーターから近い、ゴミ出しや駐車場が近いといったメリットもあります。
全体の戸数が少ない分、住人の顔が見え防犯意識の高まりや管理の目が届きやすい、組合いの話し合いがスムーズに進むなど、住みやすさではメリットが多いでしょう。
低層型の場合は、「第1種第2種低層住居専用地域」に建つことも多いので閑静な住宅街の一角であるケースもあります。静かな住環境はメリットと言えるでしょう。

デメリットとしては、小規模なため修繕積立費や駐車場費が高めのことがあります。
また、役員・当番などが頻繁に回ってくるのでわずらわしいと感じる人もいるでしょう。
共用施設がないことも多いので、近くに同様の街の施設がない場合は不便を感じることもあるでしょう。

一概にどちらが良い悪いではなく、自分たちのライフスタイルに合うかどうかで判断していくのがオススメです。


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阪神大震災、東日本大震災という大きな地震を目の当たりにした現代人。そして、先日起きた熊本地震でも多くの犠牲者が出たことを受け、地震大国日本に住む私たちは地震に対する備えを今まで以上にしていかなければならないと感じているのではないでしょうか。


耐震基準という言葉は多くの方が耳にしていると思いますが、他にも免震や制震(制振)という言葉もあります。これらの違いとは何でしょうか。一生の多くを過ごすことになるマイホームを手にするにあたり、家族のためにも地震に対する備えとして知識を得ておくことは大切です。

◆ 耐震
耐震は、ズバリ地震により倒壊しないようにすること。
具体的には、建物の骨組みなどを強化した造りにします。筋交いなどを入れた耐力壁を使い揺れそのものに対抗し倒壊しないようにしたり、補強金物などを使い建物の躯体を強化するといった方法があります。
文字通り、地震の揺れに「耐える」構造を指します。

◆ 免震
建物と地面の間に装置を設置することで、地震の揺れを極力建物に伝えないようにする仕組みのことです。
この免震装置には、「アイソレータ」と「ダンパー」という装置が組み合わされています。
アイソレータは、ゴムと鋼板が交互に重なり揺れを伝えにくくする積層ゴムや金属球を入れることで摩擦や揺れの伝わりを抑えるボールベアリングといったものがあります。
ダンパーは、アイソレータだけでは揺れを止められないためそれを抑える役目をするものです。
この二つを組み合わせて、建物に揺れが伝わるのを最小限に抑えつつ揺れを抑える構造になっています。

◆ 制震(制振)
制震は、制振と表記されることがあります。古くは制振という表記が使われていましたが、近年の大きな地震が続く事象からより地震に対する制御といった意味合いが強まり、制震という表記が使われることが多くなりました。
土台と梁の間や壁の中などに振動吸収装置を設置することにより、建物の揺れを軽減する構造です。
建物自体は耐震構造であることが前提ですが、揺れを抑える分、家具の転倒などによる二次災害の軽減が期待できます。

このように、耐震→免震→制震(制振)と地震に対して有効な確率が高くなります。かといって、耐震構造ではだめなのかというと、そういうことではありません。
地盤、基礎、構造の三点から、その建物を建てるのに必要とされる地震対策が行われているはずですので、耐震・免震・制震(制振)のどれかが一番良いといった判断をするのではなく、耐震等級がどのくらいあるのかなども含め、総合して判断する必要があります。
まずは、購入を検討する建物が、どういった地震対策をしているかを知り、リノベーションの際に対策が必要かどうかの判断基準にするのが望ましいでしょう。


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耐震基準が大きく改正されたのが1981年。その前後で大きく耐震基準が違うため、中古物件を探す時は1981年を基準にすると良いという話を聞いたことはありませんか。
では、1981年築の物件はどうでしょうか。また、耐震基準の改正前後ではどのような点に注意が必要か知っておきましょう。


中古物件を探していたら、手頃な物件が見つかったが建築年が1981年となっていた。この場合、新基準で建てられたのか、旧基準で建てられたのかどちらだと思いますか。
耐震基準の改正があったことは、家を購入したいと思った方の多くが耳にしているのではないでしょうか。
中古物件をリノベーションするのであれば、この耐震基準について知っておく必要があります。

実は、耐震基準が新旧どちらの基準で建てられた建物かどうかというのは、「建築確認」を受けた年月日が基準となります。
建物を建築する際、建築基準法だけでなく建築関連の法令に適合しているという「確認済証」を受けないと工事をすることができないのです。
この建築確認は、ほとんどの建物を建てる際に必要です(中には必要のない工事もあります)
建築確認は設計図に基づいて申請、確認証を受けてやっと着工できるという大変重要なものです。
この確認証を受けたのが、新耐震基準が施行された1981年6月1日より前か後かによって違うのです。
マンションの場合は、竣工(工事が完了すること)までに1年以上かかることがほとんどです。ですので、仮に竣工が1982年だったとしても建築確認が1981年6月1日以前に受けたものである可能性もあります。その場合は1982年建築と記載されていても旧耐震基準で建てられた建物である可能性も十分にあります。ですから、1981年から1983年くらいまでの間に建てられたものについては注意が必要です。

では、旧基準と新基準ではどういう点で違いがあるのでしょうか。
まず、一番大きな違いは、地震の規模に対する規定です。旧基準では、「震度5程度の地震に耐えられる住宅」と定められていたものが、新基準では「震度6以上の地震で倒壊しない住宅」と引き上げられている点です。
さらに、地震の大きさに対する基準の引き上げと同時に改正されたのは、被害確率です。同じ震度の地震を受けた時に倒壊あるいは大破する可能性がどの程度あるかというものを数値化したのが、被害確率です。当然ですが、この確率が低いほうが、私たちの命や生活に対するダメージも低くなるというわけです。

これらから考えて、購入する中古物件が旧耐震基準で建てられたものか新耐震基準で建てられたものかにより、リノベーションの工事も変わってくるのです。
1982年だから新基準に対応しているだろうと安易に考えず、しっかりと調べた上で、旧基準の場合は耐震補強を施すなど必要な工事をするようにしましょう。

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マンションをリノベーションして住もうとした時、気になるのは建物の寿命です。建物の寿命とはどのくらいあるのでしょうか。そもそも、建物の寿命を考える時、「物理的な寿命」なのか「心理的な寿命」なのかという点でも違ってきます。
素人が見て簡単にわかることではありませんが、基本的な知識だけでも知っておいて損はありません。



建物の寿命には、コンクリートなどの劣化が進んで住むには危険という「物理的な寿命」と、そろそろ古くなってきたから新しくしたいという「心理的な寿命」の二種類があります。

まず、物理的な寿命についてですが、建物自体の寿命は60年と思っている方が多いかもしれません。これは、固定資産税の減価償却費を算出する上での建物の耐用年数が、60年であったことからそのイメージが強いのではないでしょうか。（※現在は、税制改革により耐用年数は47年となりました）
しかし、コンクリート自体の寿命は、十分に100年を超える耐久性があるという研究例もあり、管理がしっかりされていれば60年以上たっても十分に住み続けることが可能です。実際に、日本初の民間分譲集合住宅である「四谷コーポラス」は、現在築60年ほどです。この四谷コーポラスは今もまだ人気物件として存在しております。

逆に、気持ちや快適さを求めた「心理的な寿命」ですが、これは、人それぞれの価値観で大きく違ってくるため、一概には言えません。30年で古いと感じる人もいれば、50年経った建物に愛着やカッコよさ、心地よさを感じる人もいるためです。

また、現在日本で建替えが実施されたマンションの多くは、建物の劣化による寿命であることは少なく、配管設備の劣化による建て替えの方が多く起きています。
これは、建物より配管設備の寿命の方が短いために起こります。配管設備だけの工事ができる造りであれば良いのですが、それが不可能なマンションも多いため、建物ごとに取り壊して建て替える必要性が出てきています。

こうしたマンションの建て替えに関して注意が必要なのは、マンション住民同士で建て替えの検討がなされるかどうかということです。マンション住民の何割以上が賛成しないと建て替えができないといった規定もあるので、実際には建て替えすべきであっても、なかなか工事ができないといった例もあります。

また、修繕費の積立が計画的に行われているかどうかもチェックしておきたいものです。マンションの寿命は入居者自身がつくりあげていくものとも言われており、適切な維持管理ができないマンションは長生きできません。空室の増加によってマンションの管理費や修繕積立金が十分に集まらなくなれば、結果的に建物の寿命は縮まる可能性が高くなります。
建物に対し妥当な修繕計画がなされているか？それに見合う積立が計画的に行われているかどうか？をチェックしておくことによって、購入後に大きな費用を支払わなければならないというリスクは回避できます。

維持管理がしっかりとされているマンションであれば安心です。使われているコンクリートの質が高く、日頃からきちんとメンテナンスされており、人気の立地で入居率が高いマンションであれば、物理的には少なくとも100年以上はもつといわれています。

素人が見ても建て替えが必要かどうかといった寿命は簡単にはわかりません。古い建物であれば、配管設備の寿命に伴う建て替えの可能性も高くなりますが、配管設備だけを交換できるマンションも増えていますので、この先何十年も住み続けることを考えると、こうした造りについても知っておく必要があります。

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