いざ、気に入った物件があって購入を検討しようとしたら、ローンが組めない物件だったというケースもあります。それではせっかくの計画も一からやり直しになってしまいます。そうしたことがないように、少しでもスムーズに購入に至るためのノウハウを知っておくことも大切です。


◆ わかりにくい審査基準
住宅を購入する際、ローンを組むという方が多いと思います。新築に限らず、中古物件でも多くの方が、物件購入とリフォームやリノベーション費用を合算してローン金額を決めるケースが多いのではないでしょうか。
必ずしもローンが組めるかどうかわからないということはご存知の方も多いと思いますが、その審査基準は明確に公示されていません。金融機関ごとにその基準にも違いもあります。年齢、年収、勤務形態、借金額などが主な基準として考えられますが、それ以外にも審査基準があり、消費者にとっては非常にわかりにくいシステムとも言えます。
なぜ、審査基準は明確に公示されないのでしょうか。私たち消費者から見ると、はっきり書かれていれば対策しようにあると思うのですが、金融機関の立場からすると、はっきりさせることでごまかしなど不正な申請を防ぎたいという思惑もあるのでしょう。

◆ ローンが組めない可能性がある物件とは
前述したように、審査基準が明示されていないので実際には申し込んでみないとわからないのですが、審査が通らないあるいは通りにくいと言われている物件のパターンを知っておくことも大切です。
まずは、「再建築不可物件」。これは、文字通り建て替えできないというもの。敷地に接する道路の幅が4m以下の場合や、4m以上あっても敷地が2m以上せっしていないなど、建築基準法の接道義務の要件を満たしていない場合に建て替えできませんということ。
この場合だと、やはり資産価値が低くみられますので、ローンが通りにくくなります。
他には、「狭小地」や「借地権」の場合もローンが通りにくいと言われています。狭小地は前述の理由と同様に資産価値の問題が大きいと言われています。借地権の場合は、ローンを組む際に土地を担保にできないというデメリットが審査を通りにくくすると言われています。


このように、ローンが通りにくいと考えられるケースもありますが、必ずしも借りられないとは言い切れないのも、ローンの難しいところです。金融機関によっては、条件付きなどで検討してくれたりすることもあります。
まずは、通りにくいケースもあると頭に入れた上で物件探しをすると同時に金融機関の事前審査をしておくのもオススメです。

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最近、人気の「スケルトンリノベーション・スケルトンリフォーム」。かなり大掛かりな工事となりますが、人気なのには訳があります。そのメリット、デメリットをご紹介します。



◆ スケルトンリノベーションで可能
スケルトンは骨組みや骨格という意味です。つまり、スケルトンリノベーションとは、建物を骨組みだけの状態に解体して造り直すことを言います。建て替えに限りなく近いので、間取りなどを大きく変えることができる点が最大のメリットです。
柱や梁など構造躯体は残しても壁を取り払うこともできるので、小さかった部屋と部屋をつなげて大空間を作ることができます。設備、配管、配線まで新設することも可能で、キッチンやお風呂といった水周りを移動することもできます。大きく変えることができるということは、ライフスタイルにあった家を作ることができるということでもあります。
また、骨組みをあらわにするので自分の目で構造チェックをしたり、必要に応じて補強することもできるので、安心して長く住まうことも可能になります。断熱性を向上させるようなことも可能です。外気温に左右されにくいようにすれば、光熱費の節約にもつながります。また、建物内の温度差をなくせば、快適な生活ができるだけでなくヒートショック予防にもなります。
このように、住宅の基本性能をアップさせ、自分たちのライフスタイルにあった暮らしを実現できるのがスケルトンリノベーションの魅力です。

◆ 注意したいこと
少し注意したいこともあります。メリットが大きいスケルトンリノベーションですが、その分、費用と時間がかかります。ですから、プランニングには十分な時間をかけて納得のいく家づくりにつなげたいものです。
オール電化住宅にしたいという方もいるでしょう。その際、IHクッキングヒーターや床暖房など電気の使用量が上がることでアンペア数が足りなくなる可能性もあります。戸建ての場合はアンペア数を上げるなどの対応が可能なので、事前にどんな設備を入れたいかよく検討した上で対応しましょう。
また、スケルトンリノベーションの場合は、骨組みや基礎がしっかりしている状態であることが基本事項ですので、その点もよく話し合い、現状把握をしながら進めましょう。


スケルトンリノベーションは、自由度が高い分ライフスタイルに合わせやすい反面、オーダーも事細かに決めていく必要性があることや費用が通常よりやや高くなることを念頭に進めれば、きっと自分たちの理想の住まいにたどりつくことができるでしょう。

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新築の真新しい家に住むのもよいものですが、中古物件を新築並みにリノベーションして住むという選択が人気の理由はどこにあるでしょうか。新築を検討中の方も中古物件をお探しの方もぜひ比べてみてください。


◆ 新築より中古＋リノベーションの方が良い理由
中古物件を購入してリフォームするという選択のメリットは、価格と立地に尽きると思います。当然のことながら、新築物件より格安で手に入れることができます。リノベーション費用をプラスしても大幅にコストを下げられる可能性が大きいのです。新築と中古での差を考えると、新築は物件自体の価格以外に宣伝費や売主の利益などが上乗せされていることもあり、割高です。安価な中古物件を購入し、リノベーションしても費用が抑えられる理由はこうした点にもあります。
また、立地面で言えば、人気のエリアというのはすでに多くの建物が建っています。これから新しく土地を買うとしたらおそろしく高価格でしょうし、そもそも売りに出る土地もほとんどないと言ってもよいでしょう。またマンションも同様に、人気のあるエリアにはすでに多くのマンションが建っているので新しいマンションができる可能性は低いのです。中古物件であれば、このような人気エリアに住む夢も叶うのです。

◆ 戸建かマンションか
戸建の場合は、メンテナンス費を自分で用意していく必要があります。リノベーションで新しくしたとしても、5年10年と住み続けるうちに経年劣化でメンテナンスする必要が出てきますので、計画的に積立して資金を貯めておくなどしないと万が一急な自体が起こった時に大きな出費を余儀なくされて困るということもあります。
その点マンションは修繕費などの積立がされていることが多く、将来の出費に対する備えが安定しています。
耐震やセキュリティの面でも、マンションの方が安心できる物件が多いとも言えます。
しかし、広さの面ではマンションは広さを広げることはできませんし、共用部分に手を加えることができません。その点、戸建ては土地の範囲内であれば将来増築することも可能ですし、玄関ドアや窓ガラス・サッシといった部分も取り替えることができ、自由に変更できる点がメリットです。


何度も買えるものではない「家」。何十年も使うことになる「家」。みなさんが納得のいく住まいを手に入れるために、考えに考える時間を取っても損はないと思います。
リノベーションを知り尽くした私たちは皆様の夢に全力でお応えします。

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現在住んでいる家が古くなったのでリノベーションしたいというケースもあります。買い替えて移り住むより、今ある住まいをリノベーションすることでたくさんのメリットもあります。



◆不満点を明確に
買い替えや住み替えを検討することがあったとしたら、何らかの不満がある時でしょう。たとえば家族の人数。新婚では二人の生活だったものが、子供が生まれて部屋が必要になった、あるいは逆に子供が大きくなって巣立って行ったので使わない部屋ができたなどのケースです。住まう人数によっては収納スペースが足りないという場合もありますね。
また、耐震性能や設備機器の古さが気になったり、日当たりや風通しに不満が出てくることもあります。
このように、ただ「古くなったから」ではなく、どんな不満点があるか、その不満点をどうしたら解消できるかを考えれば、住み替えではなくリノベーションでも十分というケースも案外多いものです。

◆ 住み替えよりリノベーションが良い点
買い替え、住み替えよりリノベーションの方が良い点はどんなところでしょう。まず何と言っても費用です。もし、現在住んでいる住まいのローンが終わっていなくても売却する方法もありますので買い替えという手もあります。しかし、圧倒的に費用の面ではリノベーションより大きな金額になってしまいます。年齢にもよりますが、新たにローンを組むもの簡単なことではありません。それでしたら、できるだけ費用を抑えつつ、不満点を解消するのが一番賢い選択と言えるかもしれません。
他にもメリットはあります。子供がいる場合、学校の通学区の問題があります。住み替えすると、転校しなければならないケースも多々。しかし、リノベーションでしたら、そんな心配は無用ですね。子供だけでなく、大人も住み慣れた土地から新しい土地へ引っ越すのは精神的にも大変なことです。ご近所づきあいや、その土地ならではの慣習などもありますから、一から構築していくのも容易ではありません。
その点、リノベーションなら同じ場所でより快適な暮らしへと変化させることができるのですからメリットいっぱいですね。


デメリットもないわけではありません。例えば、マンションの場合、広さそのものを広げることができません。この場合は住み替えするしかありません。しかし、それもリノベーション次第ではデザインや工夫次第で解消することも可能なので、まずは一度リノベーションを検討してみても良いのではないでしょうか。

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戸建てと違いマンションのリノベーションには特殊な制約があります。しっかりと把握しておけば決して面倒なものではありません。事前にしっかりチェックしないとトラブルの原因にもなりますので、注意しましょう。



◆間取り変更ができるか
中古のマンションを購入してリノベーションをする際のポイントは価格より立地。購入費とリノベーション費用を合わせたら新築と同じくらいになるというケースもあります。しかし、立地条件は新しい物件では探せない点です。
好立地にすでに建っているマンションであれば、リノベーションで理想の住まいを手に入れるチャンスであることに変わりはありません。しかし、それだけの投資をするのですから、まずは物件探しからこだわりたいものです。
マンションも戸建同様に構造に種類があります。基本的にコンクリートでできている壁や柱、梁、床、天井は移動ができないので、間取りの変更ができないと考えておきましょう。

◆ 工事できる箇所、できない箇所の確認
マンションの場合、共有部分の工事はできません。エントランスや廊下、エレベーターなどは当然ですが、玄関ドアやバルコニーなども工事ができません。他にも、給排水管の共用部分や床・壁・天井のコンクリート躯体であれば工事はできません。
うっかり知らなかったではすまないのがエアコンの移動。ダクトを取り付けるためにコンクリート躯体に新たな穴を開けたり、室外機をバルコニーの壁に取り付けることも基本的にはできません。こうした共用部分にどうしても手を入れたい場合は、管理組合の許可を取る必要があります。

◆ 届け出や配慮
管理組合への届け出が必要な項目については事前に確認しておきましょう。マンション管理規約には専有部分と共用部分の規定が、使用細則には防音規定、工事の承認方法といった細かな取り決め事項が書かれています。
必ず、この書類を事前に確認し、工事内容の相談をすることがトラブル回避につながります。
届け出や確認が必要な主なものには次のようなものがあります。
「工事車両の駐車スペース、業者の通る経路」「工事可能不可能の時間や曜日」「周囲の同意が必要な工事」また、床の遮音等級が定められていたり、フローリングは禁止というケースもありますし、床暖房を入れようと思ったら電気容量を上げなければならない、などのケースもありますので、この辺も管理組合に相談してみましょう。


これから長く住むのですから気持ちよく工事をさせていただけるようスムーズな進行と配慮が必要になってきます。管理組合への届け出など難しいことは、私どもが責任をもって行いますので、ご安心ください。
また、工事前には近隣住民へのご挨拶もお忘れなく。


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水周りのリノベーションは、毎日の生活に密着しているので納得のできるプランにしたいものです。移動できるものできないものを確認して、プランニングしていきましょう。


◆ 洗面
洗面スペースは、メーカーの既製品または、オーダーで考えるとよいでしょう。既製品は、全体の調和がとれ機能的、サイズも豊富、使い勝手の良さもピカイチです。一方でオーダーメイドの良さは、デザイン性の高い洗面スペースを造れるというところ。洗面ボウルや蛇口、鏡など、オリジナリティいっぱいの空間が演出できます。好みで選ぶとよいでしょう。
洗面スペースを新しくする際に考えておきたいのが採光とコンセント。できれば自然光がたっぷり入るようにするのがおすすめ。女性がメイクをするにも自然光のもとでするのが一番です。また収納スペースも多く用意しておくのがおすすめです。
また、コンセントが少ない場合は、追加しておくのもよいですね。ドライヤーやシェービング、暖房器具や照明など案外多めに必要になります。
洗面スペースの位置そのものを変更する場合は、排水・排気を考慮して検討する必要があります。

◆ 浴室
マンションの場合、浴室の位置を移動するのは難しいので場所を変えずに設備を新しくするという形が多くなります。メーカーが出しているユニットバスは種類も豊富で機能もかなり充実しています。自分たちが欲しい機能を話し合って決めるのもよいですね。ジェットバスは、振動音がトラブルの原因になるケースもあるのでマンションの場合は注意が必要です。どうしても設置したい場合は、管理規約の確認をするなど慎重に進めましよう。
マンションの浴室は制約が多いのでなかなか大きな変化は望めませんが、思い切ってオーダーメイドの浴室にするというプランもあります。住宅展示場にあるおしゃれなバスルームなどは、オーダーメイドで叶います。水栓金具や鏡、シャワーヘッドのデザインなどを好みのテイストで揃えたり、ヒノキの浴槽を入れることも可能。オーダーメイドとはいえシステムバスプランなので、防水性能は完璧です。マンションの浴室リノベーションにもぴったりです。
ただ、価格はシステムバスよりは高くなりますのでご注意を。

◆ トイレ
最近の便器は、機能も大変充実していて、節水タイプのものやゆったり座れる大きめタイプ、タンクレスや自動掃除タイプなど様々なものが各メーカーから販売されています。注意したいのは、「床排水」か「壁排水」かによってつけられる便器が違うということです。マンションの場合特に、排水を変更するには大掛かりになったり、中には変更不可能な場合もあるので、最初に確認が必要です。
他には、大型の便器にしたらトイレのスペースが狭くなってしまったというケースもありますので、トイレ自体のスペースを広げない場合は便器の大きさにも配慮が必要です。床や壁は、防水や耐水のものがベスト。収納スペースは簡単に手が届く位置にするなど使いやすさにこだわってみましょう。

一つ一つが比較的小さいスペースなので、こだわりを投影できる場所でもあります。デザイン性だけでなく、機能性も考慮しながら、こだわりのスペースを造ってみてはいかがでしょうか。

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中古物件のリノベーションで変更したい箇所が多いのがキッチン。昔の建物の多くは、壁付きキッチン。あるいは、台所だけ別にある独立型キッチン。今は、家族や友人と会話を楽しんだり気配を感じたりしながら調理ができる対面キッチンが人気です。


◆ 広さに注意
キッチンのごちゃごちゃとした生活感を見得なくすることもできる対面キッチンは、今の時代も人気です。対面キッチンのリビング側の壁の高さを高くすればキッチンの中が見えにくくなり、低くすれば開放感がアップします。同じ対面キッチンでも壁がなくフラットな造りにすることも可能です。
そして、最も注意が必要なのが、意外と対面キッチンは面積を必要とすることです。壁側には食器棚や冷蔵庫などを配置し、対面側に流し台と調理スペースを造ることが多いのですが、この調理スペースと通路にある程度の広さをとると、ダイニングがやけに狭く感じてしまいます。しかし、通路や長らスペースを安易に狭くすると使い勝手が悪くストレスがたまるキッチンになりかねません。
キッチンとダイニングのスペースが十分に取れない場合は、アイランドキッチンや移動式のカウンターワゴンなどを利用して対面風にする言う方法もあります。キッチンが狭いと使い勝手が悪いだけでなく、危険も伴いますので注意しましょう。

◆ 排気・排水・電気に注意
リノベーションの計画の前にチェックしたいのは、排気・排水・電気です。まずは排気ダクトの位置。梁の位置などの構造上、排気ダクトの経路を動かせないケースもあります。その場合は、他の案が必要になってきますので、最初に確認しておきましょう。給排水やガス、電気は位置を変えるのに大変なことはあまりありませんのできちんとプランさえ立てられれば問題ないでしょう。
最近人気の対面キッチンで、上部に吊り戸棚をつけず開放的なキッチンにしたいという方が多くいらっしゃいます。すっきりした空間演出ができますが、キッチンから出る油煙と匂い対策が必要です。オープンな空間にすればするほどどうしてもダイニングなど居室に、油煙や匂いが漂ってしまいます。そこで、排気能力の高い換気扇を取り付けたり、コンロ周辺だけでも壁をつくって油煙が広がらないようにしても良いでしょう。


空間の使い方だけでなく、換気扇やキッチン設備なども比べ物にならないくらい進化しています。音が静かで、性能が高いものなど様々ありますので、空間の使い方と同時に最新設備もチェックしてみましょう。


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手頃な価格で理想の住まいを手に入れられると人気が高まるリノベーションですが、それなりに費用がかかることですので、終わってから失敗したということがないようにしたいものです。今回は戸建のリノベーションをする際に注意したいことをご紹介します。


◆ 理想の住まいと目的を考える
新しい土地を買って新築する場合に比べ、理想の立地を見つけやすいのが中古物件探し。住みたい場所にすでに建物が建っていたら、リノベーションで理想の住まいに変身させるのが賢い選択かもしれません。
住まい探しで一番重要なのは、家を持つ目的です。結婚や出産、同居などで家族が増える場合は、これから先10年20年の家族の姿も想像してみましょう。今欲しい間取りと10年後に必要だと思われる間取りを想像することで、どんなプランが良いのか見えてきます。自分たちの暮らし方をしっかり家族でシミュレーションすることが大切です。

◆ リノベーション可能な物件かどうか
目的がしっかり見えたら、どんなプランが良いか専門家と相談していく段階です。リノベーションでは完成した時と同じくらい楽しさが味わえる時期でもあります。まず、考えたいのは、見つけた中古物件がリノベーション可能な物件かどうかが重要です。
前回お伝えした「戸建の種類」から、構造上どんな建物で、リノベーションする上での制限があるかないかを考えておきたいものです。ライフスタイルに合わせた間取り変更などが可能かどうかをじっくり検討しましょう。

◆ 屋根、屋外、外構などにも注意
とかく、住みやすさなど屋内に重点をおきがちですが、屋外設備の確認も事前にしておきましょう。給排水管の劣化がないか、あるいは配管等がどういった手順で敷地内に引き込まれているか確認しておく必要があります。
屋根は水漏れがないかチェックしましょう。もちろん、素人では判断しにくいので専門家にまかせることにはなりますが、せっかのリノベーションですから、しっかりとした防水をほどこしておくのが安心ですね。同様に外壁にも経年劣化によるひび割れなどがないか確認して、もしある場合はどのような対処が必要か確認しておきましよう。
塀や外構工事にも注意が必要です。隣地との境界についてもこの時点でしっかりと確認しておくとのちのトラブルに発展しないでしょう。


様々な注意をしながら進めるのは面倒ですが、ここは10年後20年後も快適に住むためにしっかりと取り組んで損なしです。また、リノベーションの場合は、大掛かりな工事をする場合もあります。工事が始まる前に、近隣にお住いの方へ気配りをしておきましょう。早朝、深夜はもちろん日曜祝日などの工事も大きな音が出るものは控えるなど、業者と相談しておくのもオススメです。

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戸建の中古物件をリノベーションで、好みの家に変える時知っておきたいのは、戸建の構造。それぞれの構造には特徴があり、それによりリノベーションのプランにも影響が出るのでしっかり下調べしましょう。


◆ 木造住宅
日本の伝統的な建築である在来工法は、国内では多く建てられている構造です。基礎、土台、柱、梁という基本構造で骨組みがなされているので、梁の入れ替えなどがしやすいのが特徴です。中古物件でも、経年劣化した梁を入れ替えたり補強したりしやすいのが利点です。

2×4工法は、工場で生産された建材を現地に運んで立てるので後期が短く、品質も安定しているのでコストも抑えられるということで日本でも数十年前から多く使われるようになりました。もともと使用されている建材が少ないので、リノベーションの際には壁を取り払う工事ができないケースもあります。住宅メーカーによって違いがあるので、熟知した専門家と一緒にプランを考える必要があります。

◆ 鉄骨造住宅
木造より耐震性能や耐久性能が優れているとされる鉄骨造の住宅。中でも重量鉄骨造の場合は6ミリ以上の頑丈な鉄骨で作られていて、居室の四隅に配置された柱とそれに組んだ梁だけで支えることができるので、大空間の演出が可能です。キッチンと居間、和室が別々だった間取りから、壁を取り払って広々としたLDKに造り替えることも可能です。
注意したいのは、同じ鉄骨造でも軽量鉄骨造の場合です。こちらは、文字通り鉄骨の厚みが重量鉄骨造に比べ薄いため、柱と柱の間に筋交いを入れて補強してあるケースが多いのです。これは建物を支えるものなので、取り払うことができません。そうなると、壁を取り払って大空間を・・というリノベーションが難しくなります。そうした場合は、間取りとデザインの組み合わせからライフスタイルに合わせられる工夫をすると良いでしょう。

◆ RC造住宅
RC造というのは鉄筋コンクリート造りのこと。木造、鉄骨造よりさらに耐震性能・耐久性能共に高いのが特徴です。鉄筋とコンクリートの強度が住む人を守ってくれる安心感があります。
その中でも壁式構造の場合は、壁で建物を支えるため、安易に取り外せません。壁を取り払って部屋を繋げたい場合などは、構造計算をして耐震性などに問題がないことを確認した上で進めていく必要があります。
また、壁式構造ではない場合には、壁を取り払う工事が可能なものもあります。

素人が外から見てもわからないことがたくさんあります。特に、構造については今後何十年も住む上でしっかりとしたものにしておく必要があるので、信頼できる専門家とタッグを組んで構造チェックから行いましょう。エイチプラスでは、こうした構造上のことも細かくご説明させていただきます。

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