リノベーションを考える時、元となる建物がリノベーションに耐えうるものか、また、リノベーションしたあと何十年と住み続けられるかという点が重要ですね。せっかくリノベーションしても、あちこちにガタがくるようでは意味がありません。そこで、最初にしっかりとホームインスペクション(住宅診断)をしておくのもオススメです。


◆ ホームインスペクションとは
耐震診断はよく耳にすることもあると思いますが、ホームインスペクションはあまり聞かないかもしれません。耐震基準は1981年に改正され、これ以降の建物であれば安心と思いがちですが、リノベーションをするにあたり、長く住むことができるかどうかの判断をするためにも、ホームインスペクションを実施しておくと安心です。
ホームインスペクションには、目視中心のものと精密機械を使った診断があります。素人ではわかりにくい面までしっかりチェックしてもらい、安心して住むことのできる家を手に入れましよう。

◆ 診断項目・費用について
前述の通り、目視による診断と機械を使った診断によって大きく変わってきます。また、診断項目は大きく分けて「外回り」「室内」「床下」「天井裏・小屋裏」「設備」があります。
外回りでは、屋外に面する基礎部分や外壁のコンクリートやモルタルの割れ・浮き・はがれ・欠損・水しみ等がないかをチェックします。
屋根は、全体の形状の変形やゆがみがないか、また仕上げ材が瓦か金属系屋根葺き材かにより、詳しくひび割れ・剥がれ・ずれ・苔・腐食等の有無を見ます。軒裏は、欠損度合い、モルタルの浮きや剥がれ、水しみ跡がないか、その他の仕上げ材の場合も割れや剥がれ、欠損などがないかチェックします。
雨樋やその他外部金物の留め付け具や配管配線貫通部、面格子など各所のサビ・変形・破損・腐食・隙間・ぐらつきなどを確認します。

他にも、バルコニー、外部階段などの腐食・欠損、ぐらつきなど細かく検査していきます。
室内は、壁や柱の割れ・剥がれ・カビ・水しみ跡等をチェックします。
床、天井、階段、サッシ、ドア、シャッターなども同様の項目と動作不良がないかなど、各部署に合わせたチェック項目に合わせて診断します。
床下は、土台、床組、基礎、床下面などを。天井裏・小屋裏では、梁、桁などを中心に各所を。
このように、細かな項目にそった診断が可能なので、リノベーションする前にしておくと安心です。
所要時間と費用は、建物の大きさや診断方法によって異なってきますが、目視診断であれば5万円〜が目安と考えておきましょう。


建物のコンディションを知っておくことは、私たちが定期的に健康診断をするのと同じです。診断結果から、よりメンテナンスが必要な部分が見えてくる場合もあります。いざ工事が始まってからあれもこれもと増えていかないために、そして長く愛着をもって住むためにも住宅診断をしておくと安心ですね。

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機能性もデザイン性も既製品にはない「自分たちだけのオリジナル」にこだわりたいリノベーション。そのためにまずは依頼先である建築家選びが重要です。工事費が安いからという理由だけで選ぶのではなく提案内容や、今までの実績など総合的に見ることが大切です。では実際に自分たちに合った建築家を選ぶにはどのようなことをチェックすればいいのでしょうか。


■ コミュニケーション能力
満足のいくリノベーションを完成させるには、依頼者と建築家のコミュニケーションがとても重要です。リノベーションのプランを長い時間をかけてお互いのイメージを共有できることが成功への近道となってきます。そのためには希望内容をきちんと聞き取っているのか、細かいことにもきちんと耳を傾け、質問に丁寧に答えてくれるかどうかがポイントです。長い話し合いでもスムーズに、そして一緒に喜びを考えてもらえる建築家にお願いしたいものです。
しかし、建築家はプロといっても心理学者ではありませんから、依頼者の気持ちを全て察することが出来るわけではありません。依頼する側も伝える努力が大事です。イメージがまとまっていないから言ったら笑われるかも。などと思わず、どんどん希望を伝えることです。気軽に意見を言える間柄になれるかどうかのフィーリングも大事な鍵となってきます。

■ 経験
その建築家が今まで手がけたリノベーションではどんなテイストが多いのか、得意分野は何かを知ることも大事です。今までの施工事例の写真を見せてもらい自分たちの好みに近いものなのか確認してみましょう。そして自分たちが実際に住む地域の周辺環境やその土地の気候を把握しているかどうかも大切になって巻きます。住んでみてから「こんなに車の音が聞こえるとは思わなかった」とか、思っていたより暑かった・寒かったといったことがあっては、せっかくのリノベーションも台無しになってしまいます。周辺の音や安全面、気候からその土地に合ったリノベーションを提案してもらえる建築家を選びましょう。

■ 信頼関係
リノベーションする内容によって金額や工事スケジュールに違いは出てきますが、内容や規模に関係なく自分たちの不安にわかりやすく応えてくれるかどうかが最も重要な点です。例えば見積書に明細がきちんとついているのか、工事日程や内容を密に連絡してくれるかなどです。改修工事には素人にはわからないことや目に見えないところがたくさんあります。そんなところも明確な説明があり、安心してリノベーションを任せられる相手かどうかが大切でしょう。

良い家づくりのためには、建築家として今まで培ってきた技術と経験、そして人として相性が合うのかなど総合的に判断して、納得のいくリノベーションを一緒に作ってくれる人を選びましょう。

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ライフスタイルの変化によって、暮らしやすい間取りも変化していきます。家族の人数が変わったり、趣味が増えたり。そんなシチュエーションに柔軟に対応してくれるのが「可動式家具」です。
可動式家具は、移動や取り付け・取り外しが自分で簡単にできる収納家具のこと。どのようなメリットがあるでしょうか。


■ 収納のタイプも様々
部屋を最初から壁で分けていると閉塞感が出てしまいますが、可動式家具なら部屋を仕切りながら大容量の収納スペースが確保できます。収納タイプにも様々なスタイルがあります。扉がついたクローゼットタイプ、本や書類などの収納、そして植物や小物などの飾り棚としても活用できるオープンタイプなど、お部屋の雰囲気や持ち物に合わせて選ぶことが可能です。

■ 子育て世代にぴったり
まだ子供が小さい時には目の届きやすいワンルームタイプがいいけれど、子育てがひと段落して自分の好きなことに時間を使えるようになった時には、部屋の一角に趣味やゆっくりと本を読む書斎スペースを作りたい。そんないつかの時のために部屋を確保しておくものもったいですし、またリフォームするのにも大変です。そんな時にも可動式家具は何通りもの間取りに簡単に変えることができるのでとてもオススメです。もちろん、子供部屋の間仕切りにも最適です。子供が小さいうちは可動式家具を一箇所に並べて設置して、広々としたリビングとゆとりのある主寝室タイプに。もう少し大きくなったら、子供たちが遊ぶスペースと寝るスペースに分ける間取りに変更すれば、おもちゃで遊ぶ範囲が決めやすいので片付けもグンと楽になります。兄弟で遊ぶ内容が変わったり、勉強する時間が違ったりする時にも、スペースが分かれていると何かと便利です。子供の人数や年齢に合わせて、使いやすいスタイルに簡単に仕切れることが魅力です。そして子供が成長し家を離れた時、２つに分けた部屋を以前のようなワンルームタイプに戻すことも簡単にできます。

■ 夫婦でも一人の時間は大切
たくさんの時間を共に過ごす夫婦にも、読書をしたい、音楽を聞きたい、映画鑑賞をしたいなど、それぞれに趣味があるでしょう。一緒に過ごす時間も良いですが、たまには一人になる時間も大切だと思うのは大人の夫婦だからこそ。そんな時にも、全くの別室より、なんとなく繋がった空間でありながら、仕切りがあれば気楽に過ごせるというもの。こんな時にも役に立つのが可動式家具です。手軽に動かせるのも魅力です。


お部屋を分ける方法はいろいろありますが、他にはない間取りの自由が可能なのが可動式家具です。選択肢の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。

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始めからリノベーションをしたくて物件を中古物件に絞って探すというケースでは、もうすでにあるものをじっくり見学できることで自分の理想とした物件が見つかるというメリットが考えられます。そこで、もうすでにある物件のどんなところを見ることで失敗しないで済むのかポイントを考えてみましょう。


◆周辺環境は重要
物件が建っている周辺の環境は気になります。しかも、こればかりはあとでリノベーションできません。ですから、あらかじめしっかりと下見が必要です。不動産会社で仕入れた情報だけではなく実際に見学してわかることはたくさんあります。住み始めてから利用する最寄りの駅からの道を歩いてみたり、近所にあるスーパーやコンビニの営業時間や品ぞろえのこと、交通量や騒音など自分で感じられる変化をよく観察してみましょう。

◆立地条件
立地条件とは、建物周辺の環境条件のことですが、住み始めてから後悔することのないように調査しておきたいものです。外から見渡してもなかなかわかりにくいことで、実は住宅の中から外を見た時に気づくという場合もあります。長時間くつろげる部屋として使うリビングに実際入ってみると薄暗いと感じるので、窓を開けてみたら太陽の方向に大きな建物や看板があったというケースがあります。くつろぎの場となるはずのリビングに太陽光が差し込む時間が短いと、冬は寒くて暖房費が増すなどの光熱費の燃費にも関わります。他にも、二階の部屋の窓の高さと隣接する建物の窓の高さが同じで、カーテンを開けておくと部屋の中が丸見えになってしまうため、いつも閉めておかなくてはならない。こういったことは中古物件だからこそ一般の人にも発見できること。とりあえず、お部屋の窓を全部開けてみて外の景色を確認してみましょう。

◆清潔感
マンションの物件を見に行く際に周辺の環境を調べるのはもちろんですが、マンションの共有部分の状況をしっかり見てください。エレベーターの動きや広さ、通路部分の照明の明るさ、ごみステーションの管理の仕方や清潔さ、エントランスを入ってすぐに見える場所は一通り案内してもらってください。
破損個所や、修復跡を見つけたらそういった工事の対処がしっかりされているのかも聞けてと安心です。

◆リノベーションが可能かどうか
マンションでは特に注意が必要ですが、構造的に手を加えてはいけない箇所が多いので構造体だけではなくて、目で見て確認できない壁内の断熱材や配管について業者に図面等でしっかり確認してもらいましょう。そこを見極めた上で購入を考えていくのがベストです。電気容量が低かったり、火災報知機の設置が不十分だったり、最低限の設備のチェック項目を作成してリノベーション業者に見てもらいましょう。

リノベーションはより快適な自分好みの住処をつくるもの。自分の希望する住まい方を一度しっかりとまとめておいてみるのもいいかもしれませんね。理想の物件がきっと見つかりますよ。


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少し前までは、ほとんどの金融機関での住宅ローンにはリノベーションのローンは含まれない内容が主流でしたが、最近のリノベーションの流行で「住宅ローン＋リノベーション工賃」の仕組みが取り入れられるようになってきています。とはいえ、多額なローンの無計画な返済金額だととっても不安。どういった手順で住宅購入からリノベーションの計画をしたら良いのか、どんなことに注意して返済計画すべきなのかを考えてみましょう。



◆中古物件が決まったら
中古住宅の購入費とリノベーション工事費を合わせて金融機関でローンを組む計画ですと、金融機関に提示しなければいけない金額を詳細に決める必要があります。住宅そのものの物件価格はもちろんリノベーション計画を立てて、補修工事費、材料費、諸経費を業者と打ち合わせをして見積もりを作成し価格をはっきりさせます。その手順をしっかり進めるとお金の心配も工事中の不安も少なくなります。

◆自己資金は余裕をもって
信頼できる金融機関を見つけて住宅購入費とリノベーション工賃費が準備できても、それ以上にまだお金が必要になってきます。様々な手続きに必要な書類の準備や引っ越し、家電や家具の買い替え、様々な小物にもすべてお金がかかってきて思っていた以上に現金が必要です。一般的な目安として住宅購入費の6～8％の諸経費がかかると考えて、自己資金としての準備をしておきましょう。

◆金融機関によっても違いが
実は「担保評価価格」というものがあって中古住宅を購入の際に金融機関の物件に対する評価によりローンの返済期間に制限が付くこともあります。評価の基準が統一されていないので、いくつかの金融機関で「担保評価」してもらってからローンの契約をすることをお勧めします。また、金利の変動での月々の返済金額も大きく変わってきます。自分の収入や今後のお金の必要な時期なども考えて、返済計画を見込んでいきましょう。

◆補助金制度も見逃さないで
太陽光発電システムの導入による補助金制度の確立などで、各地方自治体での取り組みが積極的に行われています。「耐震診断」「補強工事」「補強計画」など、建築工事にかかわる内容は建築基準法の変更に伴って診断が必要になってきています。そこで補助金制度の利用で診断を促進させる目的があります。リノベーションによる補修・改修工事も補助を受けられることがあるので、自治体の情報を集めてリノベーション業者の協力も得て許可申請をしてみましょう。

住宅ローン計画は先の収入や利息の不安もありますが、自己資金をしっかり溜めてから購入したほうが得になるのか？今の賃料を考えると、自己資金は貯めるよりもすぐに購入した方が得になるのか？それぞれの置かれている状況により、正しい選択というのは変わってきます。当たり前ですが、しっかりとシミュレーションをし、無理のない納得できる返済計画立てておきましょう。
　

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一般的に新築に比べ中古物件を購入してリノベーションする方が、住宅購入費用は安く抑えれることが多いのですが、場合によっては、そうとも言えないケースもります。まずはリノベーションの費用と資金計画についてかんがえてみましょう。


■ リノベーションにかかる費用
中古物件を購入する際には、物件そのものの価格だけでなく、様々な諸経費がかかることを覚えておきましょう。

・ 物件購入費用・・・登記費用、仲介手数料(不動産会社所有の物件の場合不要)、固定資産税、管理費、契約印紙税
・ 工事代金・・・他に消費税がかかります
・ 工事請負契約印紙代・・・1,000万円を超え5,000万円まで→10,000円。5,000万円を超え1億円まで→30,000円。
・その他・・・引越し費用、新しい家具家電の買い換え費用、古いものの処分費用、工事の間の賃貸料、賃貸清算料、火災保険料
　　　　　　　　　　　　
このように、見えにくい費用が意外とかかります。目安としては、物件の1割程度と考えておくと良いでしょう。しかも、その金額は、まとまって発生するというよりは、必要になった時に支払うケースが多いので、資金計画に最初か入れて考えておくことが大切です。



■ いよいよ資金計画
一番注意したいのは、融資を受けられる額が自分たちの返済できる額かどうかを見極めることです。金融機関のホームページなどでは、借入額と返済額のシミュレーションができるので、様々なパターンでやってみることです。
頭金として貯蓄がどれくらいあるか、そして返済可能な額から算出した借り入れ可能額を足したものが、「総予算」となります。
その予算から、物件購入額とリノベーション工事費、諸費用を算出します。希望する広さから、そのリノベーションの予算額を出します。さらに諸費用を足し、それを総予算から引けば、物件予算が出ます。
こうして概ねの額を算出して、実際の借り入れ手続きを進めるようにしましょう。

ご自身でシミュレーションすることを難しく感じる場合は、物件探しをお願いする不動産会社に相談することも１つです。物件の希望条件や、購入時期が未確定でも、親切な会社であれば、丁寧にアドバイスをしてくれます。


しっかりと事前に計画を立てた上で、中古物件を購入してリノベーションすれば、新築物件を購入するよりも安く、そして広く素敵な住まいを手に入れることができますので、まずは自分たちがいくらまでならかけられるか、現実と希望の間で、諦めることなく検討してみることが大切です。

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家族が増えたり減ったりする変化の中で、住宅はどのように位置付けますか。新築の家を購入するばかりが、マイホームではありません。今あるものを大切にするのがリノベーションの良さ。そんなリノベーションでも、一つの物件に長く住むか、あるいは買い替えするかという選択があります。


■ 買い替えという選択
「家を何度も買い換えるなんて、お金持ちじゃなきゃできない」と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、中古物件のリノベーションなら、ライフスタイルに合わせて「買い替え」を選択することもできます。
新築なら、一生住む予定で購入する人が多いでしょう。その場合は、家族の人数の変化を見越した間取りの物件を選ぶことになります。子供が生まれ、人数が増えた時のための子供部屋を想定しておくなどはまさにそれです。そして、いずれ子供が成長し巣立っていけば、夫婦二人に戻る。その時には空いた部屋が残されます。しかし、中古物件のリノベーションであれば、一生に一度という買い物でなくなます。

資金面で考えた時に、新築物件の場合は一般的に値段が下がりやすい傾向にありますが、中古物件に関してはある程度値段が下がったものを購入できるため、その後の値下がりが少なく、売るときに残債が残りにくいためです。

よって、家族の人数やライフスタイルに合わせて、物件を買い替え、その時のライフスタイルにマッチした空間にリノベーションして住まうということも可能なのです。

もちろん、デメリットがないわけではありません。売却する際にかかる手数料や引越し費用はかかってくるので、その費用に関しては想定しておく必要はあります。

■ リノベーションを繰り返す選択
ライフスタイルに合わせて大きさや立地を変えるために買い替える選択もあれば、今住んでいる住まいを、家族の人数やライフスタイルの変化に合わせてプチリノベーションすることを繰り返すという選択もあります。
この場合は、最初に中古物件を購入する際に、家族人数の変化を見越してある程度大き目の物件を買うことになります。リノベーションの際は、必要最低限の部分のみリノベーションする。また、将来の変化に合わせた次のリノベーションのための下準備をしておくというスタイルになります。
これだと、最初の費用も少なく、次のリノベーションまでに費用を貯めることも可能になります。そうするとローン金額が減り、利息などを考えてもかなり費用を抑えられる可能性があります。
また、一定の場所に住むことで地域とのコミュニティーを作れるので、安心して長く住めます。


どちらの場合も、家族人数やライフスタイルの変化を予測しておくことが大切です。ローンを組む金額もできるだけ少なくするに越したことはありません。そのためにも、まずは人生設計から明確にしてみましょう。

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自分たちのライフスタイルに合った空間にリノベーションした部屋はどんなインテリアにしよう。新居に置く家具やインテリアを選ぶのは楽しく、そしてとても迷いますよね。家族の好みやライフスタイルを考えながら、快適で心地よい部屋にするにはどのようにインテリアを考えていけば良いのでしょうか。おさえておくべきポイント3つをご紹介します。


■ 搬入経路を確かめよう。
リノベーションでは中古物件を購入して内装を改修しますが、その時にチェックしておきたいのが大型家具などを搬入するときの経路です。ダイニングテーブルやキャビネットなどは組み立て式のものが多いので搬入が簡単ですが、ベッドのマットレスや分割ができないソファーなどは、階段から上がれない、あるいはマンションの場合は、エレベーターには入らないなどの問題が生じることがあります。
他にも家具のサイズは部屋にぴったり設置できるものであっても、玄関前の通路の幅と玄関扉の幅が狭くて搬入出来ずに、購入した家具を断念する結果になんてことも。
そんなことにならないように事前に搬入経路と家具のサイズを把握しておきましょう。

■ 暮らしに合うサイズ
ソファー、テレビ台、キャビネットなど揃えたい家具はたくさんありますが、部屋の広さと置く場所に限りがあります。ポイントは家具のデザインや色を揃えることです。たくさんの色や形が集まると部屋にまとまりがなく、物が溢れたイメージとなり落ち着かなくなりますが、同じトーンの色とシンプルなデザインの家具を選ぶことで一体感があるように見えます。
また、家具のレイアウトを考えるときにコンセントの位置や配線を把握しておくことも大事です。キャビネットを置いたことで、コンセントが使えなくなり不便さを感じたり、ごちゃごちゃしたコードが丸見えで見た目が悪くなったりといった不満を減らすためにも、どこに何を置くのか設計の段階で決めておくとよいでしょう。

■ 心地よさ
「流行りのデザインだから」「気に入ったカラーだから」とインテリアを決めてしまうとちょっとずつ使い勝手が悪くなり、少しの不満がやがて大きな不満につながることもあります。そんなことにならないように、デザインや素材も大切に考えながら、納得のいくものを選びましょう。
「部屋にずっといたくなる」「いつのまにか家族が集まってくる」そんな自分たちが一番に心地よさを感じるインテリアを目指しましょう。

インテリアを選ぶ時のポイントを３つ挙げてみましたが、大事なことは自分たちがこの部屋でどんな生活をしたいのか設計していく段階から考えて、建築家に伝えることが大切になってきます。どんな部屋にしたいのかを具体的に絵にしてみたり、雑誌や写真を見せたりイメージを伝えることが大事です。まずはたくさんのリノベーション事例を見て、自分の好きなテイストを見つけてみましょう。

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引っ越しすることを決めてからの物件探し。なんとなく不動産屋さんに情報を得に行ってみるもののいろんなことを考えてしまって、なかなか決められず疲れて帰ってくるということもよくあります。
そこで、自分の希望する条件を書き出して表にしてみましょう。その条件に優先順位をつけてみたら更にわかりやすくなってきます。では、条件を書き出す際に、どんなことに気を付けておけばいいのか考えてみましょう。



◆下見はじっくりと環境観察も
せっかくお部屋や建物を実際に見学できるなら、遠慮なくじっくりと見てくることが大切。
可能なら、通勤通学などで使う最寄りの駅から歩いてみてください。そこからわかることがたくさんあります。自分の歩くスピードでの所要時間、歩く道路の交通量や見通しの良し悪し、街灯があるかどうかなど、なかなか不動産情報だけではわからない環境が見えてきます。近くにスーパーやコンビニがあるか、そこの営業時間や品揃いまでわかったら、生活が始まってからの不安がありませんね。

◆設備のチェック
リノベーションで室内をすべて刷新する場合は特に必要はありませんが、既存のものを有効利用するつもりであれば、エアコン、オートロック、バストイレ、フローリング、水回りや電気設備などの状態はチェックしておきましょう。そして、可能であれば実際に動かしてみましょう。玄関の扉から始まって、部屋の建具、収納クローゼット扉、窓、動かしにくく枠が歪んでしっかり閉まらないなどもチェックできます。床についてはスリッパを脱いで歩いてみましょう。敏感な人なら、そこで床のゆがみや凹みに気づくかも。
　
◆古い住宅ほど大切
「検査済証」は聞いたことがありますか？建物および敷地が建築基準関連規定に適合しているかを検査して合格した証です。築年数が経っている建物ほど、耐震、耐火性能、容積率の基準が確保できていないことが考えられますので、不動産会社に確認してもらうことが大切です。一般の方では見極めにくいことがあるので図面などを取り寄せておくことも必要かもしれません。できるだけ、多くの情報を確認できるようにしておきましょう。

◆日当たりや通風も現地で確認。
購入した後ではどうにも変更が効かない事は事前のチェックが重要。その一つに日当たりや風のながれが住宅にあるのかということ。同時に両隣や、マンションの上下階もどんな人がお住まいなのかも気になるところです。マンションなら共有部分の状況もよく見てください。汚れていたり破損されたままの箇所があるようなら所有者の方に修復予定があるかなど聞いてみるなど、住み始めてからストレスになると思われることは事前にチェックしておきましょう。

自分の希望する物件の条件に優先順位をつけて書き出す時には、住み始めてからでは変更が効かないものから優先していくのが良いでしょう。そうして、理想の物件がみつかる自分だけのチェックシートを作っておくとスムーズに進められます。

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